첫째 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고, 둘째 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인한 후, 마지막으로 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 합니다.
그리고 입주 후 곧바로 주민등록의 전입신고를 하여야만 그 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다.

<피해사례>
서울 잠실의 한 오피스텔을 임차하여 살고 있습니다. 저는 임대차 기간도 만료되어 가고 근무처도 테헤란로 근처로 옴기게 되어 이사를 가야 할 상황이라 경매절차에서 배당요구를 하여 임대차 보증금을 반환받아야 합니다. 그런데 최근 위 오피스텔의 등기부 등본을 발급받아 보니 제가 전입신고를 한 당일 수억원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 임대차계약을 체결할 때는 물론 오피스텔을 인도받고 전입신고를 하는 날에도 등기부등본상 근저당권이 없음을 분명히 확인하였으나, 오피스텔 주인이 저에게 오피스텔을 인도한 후 거액의 대출을 받으면서 근저당권을 설정한 것 입니다. 제가 근저당권에 우선하여 보증금을 반환받을 수 있을까요?


<답변>
경매절차에서 주택 임차인이 전입신고를 하고 거주하고 있어 대항력이 있는 임차권과 근저당권의 우열은 전입신고 및 거주를 시작한 날의 다음날 '0'시를 기준으로 합니다.
즉 오늘 주택을 임차하여 실제로 거주를 시작하고 전입신고까지 마쳤다면 내일'0'시부터 대항력이 생깁니다. 따라서 임차인이 오늘 오후 16시에 임차한 주택을 인도받아 전입신고를 하였고, 17시에 제3자가 근저당권을 설정하였다면 임차인의 대항력은 내일'0'시를 기점으로 생기므로 한 시간 늦게 등기한 근저당권이 우선하게 됩니다. 그러므로 의뢰인의 경우 오피스텔을 인도받아 전입신고까지 마친 바로 그날 설정된 수억원의 근저당권이 경매절차에서 의뢴의 임차권보다 우선하여 배당을 받게 됩니다. 결국 경매절차에서 근저당권자에게 배당되고 남은 금액이 없다면 본인은 한 푼도 배당 받지 못하는 사태가 발생합니다.

이 경우 의뢰인은 임대인을 사기죄로 고소하고, 임대인의 다른 재산을 통하여 보증금을 반환받을 수 밖에 없습니다.

 

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