채권자의 금전채권의 만족을 위한 강제집행은 집행대상인 재산의 종류에 따라 부동산집행 · 선박등 준부동산집행 · 유체동산집행 · 채권집행 등으로 나누어 진다.


1. 강제경매의 대상

(1). 등기된 부동산

-> 강제경매의 대상은 부동산이다. 여기서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리를 말한다.

 

(2). 미등기 부동산

-> 미등기 부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 미등기 부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다. 미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 한다.

 

(3). 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 집행방법

-> 종전에는 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데, 민사집행법 81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다. 그러므로 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번

· 구조 · 면적등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다.

<---------------> 위 규정의 신설로 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니므로, 주의하여야 한다. 신설조항은 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것이다. (무허가 건물은 그 대상이 아님)

 

2. 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다.

 

3. 경매의 신청

(1) 민사집행의 신청은 서면으로 하여야 한다.

(2) 경매신청서에는 청구하는 금액을 모두 적어야 하고, 나중에 청구금액을 확장하는 것이 불가능하다.

(3) 약속어음 공정증서상의 집행인낙의 범위에 어음금액 만이 기재된 경우에 위 금액에 대한 법정이자는 청구금액에 포함될 수 없다.



4. 압류절차

강제경매 개시결정 -> 경매개시결정등기의 촉탁 -> 강제경매개시결저의 채무자에 대한 송달 -> 강제경매개시결정에 대한  이의

 

(1) 강제경매 개시결정

① 강제경매신청이 적법하여 강제경매개시결정을 하면, 그 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다. 따라서 경매개시결정은 곧 압류를 뜻한다.

② 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다. 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다.

③ 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리 · 이용에 영향을 미치지 아니한다. 즉 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물의 관리 · 사용 · 수익할 수 있다.

 

(2) 경매개시결정등기의 촉탁

-> 집행법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다.
 


(3) 강제경매개시결정의 채무자에 대한 송달

① 직권으로 그 결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다. 매각절차의 진행 중 채권자와의 기일연기를 위한 협의서를 통해서나 또는 이중경매개시결정된 다른 경매사건에 대한 경매개시결정 정본의 송달을 통해서 채무자가 경매의 진행사실을 알았다고 하더라도 적법한 개시결정의 송달로 볼 수 없다.

 

② 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 매각절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 채무자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없다(매각절차진행의 유효요건). 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없고, 채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다.

 

(4) 강제경매개실결정에 대한 이의

-> 강제경매개시결정에 대하여는 경매개시결정에 대한 이의로 불복신청을 할 수 있고, 이의의 재판에 대하여는 다시 즉시항고를 할 수 있다.

① 경매개시결정에 대한 이의의 신청은 개시결정을 한 집행법원에 한다.

② 이의신청권자는 매각절차의 이해관계인이다. 이의신청권자의 채권자가 신청권자를 대위하여 이의를 할 수 없다.

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