연대보증

2012.02.28 15:22

저는 친척 甲이 乙회사의 대리점을 개설하는데 연대보증을 서주었으나 최근 乙회사로부터 저희 주택을 가압류한다는 결정서를 받았습니다. 친척 甲은 현재 乙회사와 금전적인 분쟁을 하고 있으며 乙회사에 대해 앞으로 지급할 것이 없다고 합니다. 채권관계가 아직 확실히 밝혀지지도 않았는데도 주택의 처분 등을 사실상 제한하는 가압류를 상대방 마음대로 할 수 있는 것인지, 그리고 가압류는 언제 해제시킬 수 있는지요?


 



가압류란 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 가진 자가 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 동결시켜 놓는 절차입니다. 이러한 가압류의 성격상 가압류절차는 은밀하고 긴급하게 이루어져야 하기 때문에 법원은 채권자의 가압류신청에 대해 채무자의 소환 없이 채권자가 제출한 소명자료에 의한 최소한의 심리를 거쳐 가압류결정을 하게 됩니다. 그런데 위와 같은 가압류결정이 충분한 심리를 거쳐 이루어지지 않은 관계로 부당한 가압류로 인한 채무자의 피해가 발생할 수도 있기 때문에 이에 대한 구제방법으로 가압류결정에 대한 이의신청 가압류결정의 취소를 구하는 취소절차를 두고 있습니다. 따라서 甲이 乙회사에 지급할 채무가 없다면 가압류에 대한 이의신청을 하여 다투거나 乙회사가 본안소송을 제기하기를 기다려 본안소송에서 다투면 될 것입니다. 만약, 乙회사가 본안소송제기를 지체하고 있다면 귀하는 법원에 본안의 제소명령을 신청할 수 있고, 법원은 변론 없이 상당한 기간 내에 소를 제기할 것을 乙회사에게 명(命)하게 되고 이때 乙회사가 그 기간 내에 제소를 하지 않으면 귀하는 본안 제소기간이 지났음을 이유로 가압류취소신청을 하여 가압류를 말소할 수 있습니다. 한편, 귀하가 위 주택을 당장 처분하시길 원한다면 가압류결정문에 기재된 해방공탁금을 공탁하고 가압류집행의 취소를 구하는 방법도 있습니다.

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 저는 건축업자 甲을 상대로 물품대금청구소송을 제기하여 승소판결을 받았으나 甲이 변제하지 않아 재산을 조사해보니 집행 가능한 부동산 등은 없고, 다만 甲이 乙의 건물을 지어주고 받지 못한 공사대금 잔액이 있음을 확인하였습니다. 이 경우 어떻게 하여야 하는지요?

 



귀하의 경우 甲이 乙에 대하여 가지는 공사대금청구채권을 압류하여 변제 받을 수밖에 없는데, 그 방법은 귀하의 선택에 따라 관할법원에 채권압류 및 추심명령(推尋命令) 또는 전부명령(轉付命令)을 신청하여 그 결정을 받아 제3채무자인 乙로부터 변제받을 수 있습니다. 채권에 대한 추심명령이란 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권을 대위절차를 요하지 않고 채권자가 직접 이를 청구하는 권리를 채권자에게 부여하는 집행법원의 명령을 말합니다. 따라서 이에 의하여 압류채권자는 형식상으로는 자기명의로 추심권을 갖는 것이지만, 실체상의 관계에 있어서는 그 추심권에 의하여 추심하려는 채권자체는 여전히 채무자의 권리에 속하는 것이므로 만약, 제3채무자의 무자력으로 추심불능이 된 경우 채무자의 다른 재산을 압류하여 변제 받을 수도 있게 되는 것입니다. 추심명령은 그 명령이 제3채무자에게 송달한 때에 효력이 생기며 채권자가 추심을 완료하였다는 뜻을 집행법원에 신고한 때에 완료하는 것입니다. 따라서 그때까지는 다른 채권자는 원칙적으로 그 채권에 대하여 압류나 배당요구를 할 수 있습니다. 채권에 대한 전부명령이란 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권을 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전하게 하는 재판으로 전부명령에 의한 채권의 이전은 채권양도와 유사하나 채권자가 제3채무자에게 통지하거나 또는 제3채무자의 승낙을 요하지 않고 전부명령이 확정된 경우에는 집행법원의 전부명령이 제3채무자에게 송달된 때 효력이 발생하는 것입니다. 전부명령이 제3채무자에게 송달되면 그 채권이 존재하는 한 채무자의 제3채무자에 대한 채권은 소멸하는 것으로 압류채권자는 이후 피전부채권에 대하여 일체의 처분을 할 수 있으며, 제3채무자가 그 이행을 하지 않는 때에는 직접 제3채무자를 상대로 소송을 제기하면 됩니다. 만일, 피전부채권이 존재하지 않는 경우 채권자는 채무자에 대하여 다시 변제청구를 할 수 있으나(다만, 이 경우 피전부채권의 부존재를 입증하는 방법으로 실무상 전부금청구소송에서 전부채권자가 패소한 패소판결을 제출하도록 하고 있으며, 이 경우 집행정본을 되돌려 받는 것은 아니고 집행정본이 전부명령에 사용되었다는 내용의‘사용증명’을 받아 이를 근거로 다시 집행정본을 받아 채무자의 다른 재산에 강제집행 하여야 함), 전부채권이 확정되면 비록 제3채무자가 재산이 없어 변제를 받을 수가 없는 경우에도 채무자에 대하여 다시 청구할 수 없게 됩니다. 그리고 전부명령이 제3채무자에게 송달된 후에는 다른 채권자의 배당요구가 허용되지 않습니다. 즉, 전부명령의 경우에는 전부채권자가 후순위 다른 채권자들에 비하여 독점적으로 피전부채권을 취득하게 되는 것입니다. 그러나 유의할 점은 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 그 채권에 대하여 다른 채권자가 압류.가압류 또는 배당요구를 한 때에는 그 전부명령은 효력이 없고 다만 압류의 효력만 있게 됩니다(민사집행법 제229조 제5항). 전부명령과 추심명령은 위와 같이 여러 가지 면에서 차이점이 있고 그 효력이나 집행방법도 다르므로 어느 방법이 좋을 것인지 단정적으로 말하기는 어렵고, 제3채무자의 재산상태, 채무자와의 관계 등 구체적인 사안에 따라 어느 방법을 택할 것인지를 판단하여 결정해야 하는 것입니다.



그런데 위 사안에 있어서 귀하로서는 우선 甲이 乙에 대해 가지고 있는 공사대금잔액을 확인하여 압류하면서 乙의 변제능력이 충분한 경우는 법원에 전부명령을 신청하고 이를 乙에게 송달시키게 되면 귀하의 채권의 만족을 얻게 될 것입니다. 그러나 그 공사대금잔액채권에 대해 甲의 다른 채권자가 가압류나 압류 등을 했을 때에는 전부명령을 하여서는 아니 되고 추심명령을 받아야 효과적일 것이며, 추심명령이 있게 되면 귀하는 甲의 乙에 대한 채권을 대위절차 없이 직접 乙로부터 추심할 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다. 그리고 귀하가 전부명령이나 추심명령을 받았음에도 乙이 변제하지 않을 경우에는 전부금청구소송 또는 추심금청구소송을 제기할 수 있습니다. 참고로 압류명령과 전부명령 또는 추심명령은 실무상 동시에 신청할 수 있으며, 그 명령도 압류 및 전부명령 또는 압류 및 추심명령의 형식이 됩니다.

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가압류

2012.02.25 13:48

저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까?




귀하의 경우에는 매수인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.

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첫째 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고, 둘째 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인한 후, 마지막으로 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 합니다.
그리고 입주 후 곧바로 주민등록의 전입신고를 하여야만 그 다음날부터 대항력을 갖게 됩니다.

<피해사례>
서울 잠실의 한 오피스텔을 임차하여 살고 있습니다. 저는 임대차 기간도 만료되어 가고 근무처도 테헤란로 근처로 옴기게 되어 이사를 가야 할 상황이라 경매절차에서 배당요구를 하여 임대차 보증금을 반환받아야 합니다. 그런데 최근 위 오피스텔의 등기부 등본을 발급받아 보니 제가 전입신고를 한 당일 수억원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 임대차계약을 체결할 때는 물론 오피스텔을 인도받고 전입신고를 하는 날에도 등기부등본상 근저당권이 없음을 분명히 확인하였으나, 오피스텔 주인이 저에게 오피스텔을 인도한 후 거액의 대출을 받으면서 근저당권을 설정한 것 입니다. 제가 근저당권에 우선하여 보증금을 반환받을 수 있을까요?


<답변>
경매절차에서 주택 임차인이 전입신고를 하고 거주하고 있어 대항력이 있는 임차권과 근저당권의 우열은 전입신고 및 거주를 시작한 날의 다음날 '0'시를 기준으로 합니다.
즉 오늘 주택을 임차하여 실제로 거주를 시작하고 전입신고까지 마쳤다면 내일'0'시부터 대항력이 생깁니다. 따라서 임차인이 오늘 오후 16시에 임차한 주택을 인도받아 전입신고를 하였고, 17시에 제3자가 근저당권을 설정하였다면 임차인의 대항력은 내일'0'시를 기점으로 생기므로 한 시간 늦게 등기한 근저당권이 우선하게 됩니다. 그러므로 의뢰인의 경우 오피스텔을 인도받아 전입신고까지 마친 바로 그날 설정된 수억원의 근저당권이 경매절차에서 의뢴의 임차권보다 우선하여 배당을 받게 됩니다. 결국 경매절차에서 근저당권자에게 배당되고 남은 금액이 없다면 본인은 한 푼도 배당 받지 못하는 사태가 발생합니다.

이 경우 의뢰인은 임대인을 사기죄로 고소하고, 임대인의 다른 재산을 통하여 보증금을 반환받을 수 밖에 없습니다.

 

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