채권자의 금전채권의 만족을 위한 강제집행은 집행대상인 재산의 종류에 따라 부동산집행 · 선박등 준부동산집행 · 유체동산집행 · 채권집행 등으로 나누어 진다.


1. 강제경매의 대상

(1). 등기된 부동산

-> 강제경매의 대상은 부동산이다. 여기서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리를 말한다.

 

(2). 미등기 부동산

-> 미등기 부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 미등기 부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다. 미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 한다.

 

(3). 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 집행방법

-> 종전에는 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데, 민사집행법 81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다. 그러므로 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번

· 구조 · 면적등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다.

<---------------> 위 규정의 신설로 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니므로, 주의하여야 한다. 신설조항은 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것이다. (무허가 건물은 그 대상이 아님)

 

2. 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다.

 

3. 경매의 신청

(1) 민사집행의 신청은 서면으로 하여야 한다.

(2) 경매신청서에는 청구하는 금액을 모두 적어야 하고, 나중에 청구금액을 확장하는 것이 불가능하다.

(3) 약속어음 공정증서상의 집행인낙의 범위에 어음금액 만이 기재된 경우에 위 금액에 대한 법정이자는 청구금액에 포함될 수 없다.



4. 압류절차

강제경매 개시결정 -> 경매개시결정등기의 촉탁 -> 강제경매개시결저의 채무자에 대한 송달 -> 강제경매개시결정에 대한  이의

 

(1) 강제경매 개시결정

① 강제경매신청이 적법하여 강제경매개시결정을 하면, 그 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다. 따라서 경매개시결정은 곧 압류를 뜻한다.

② 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다. 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다.

③ 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리 · 이용에 영향을 미치지 아니한다. 즉 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물의 관리 · 사용 · 수익할 수 있다.

 

(2) 경매개시결정등기의 촉탁

-> 집행법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다.
 


(3) 강제경매개시결정의 채무자에 대한 송달

① 직권으로 그 결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다. 매각절차의 진행 중 채권자와의 기일연기를 위한 협의서를 통해서나 또는 이중경매개시결정된 다른 경매사건에 대한 경매개시결정 정본의 송달을 통해서 채무자가 경매의 진행사실을 알았다고 하더라도 적법한 개시결정의 송달로 볼 수 없다.

 

② 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 매각절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 채무자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없다(매각절차진행의 유효요건). 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없고, 채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다.

 

(4) 강제경매개실결정에 대한 이의

-> 강제경매개시결정에 대하여는 경매개시결정에 대한 이의로 불복신청을 할 수 있고, 이의의 재판에 대하여는 다시 즉시항고를 할 수 있다.

① 경매개시결정에 대한 이의의 신청은 개시결정을 한 집행법원에 한다.

② 이의신청권자는 매각절차의 이해관계인이다. 이의신청권자의 채권자가 신청권자를 대위하여 이의를 할 수 없다.

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 저는 건축업자 甲을 상대로 물품대금청구소송을 제기하여 승소판결을 받았으나 甲이 변제하지 않아 재산을 조사해보니 집행 가능한 부동산 등은 없고, 다만 甲이 乙의 건물을 지어주고 받지 못한 공사대금 잔액이 있음을 확인하였습니다. 이 경우 어떻게 하여야 하는지요?

 



귀하의 경우 甲이 乙에 대하여 가지는 공사대금청구채권을 압류하여 변제 받을 수밖에 없는데, 그 방법은 귀하의 선택에 따라 관할법원에 채권압류 및 추심명령(推尋命令) 또는 전부명령(轉付命令)을 신청하여 그 결정을 받아 제3채무자인 乙로부터 변제받을 수 있습니다. 채권에 대한 추심명령이란 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권을 대위절차를 요하지 않고 채권자가 직접 이를 청구하는 권리를 채권자에게 부여하는 집행법원의 명령을 말합니다. 따라서 이에 의하여 압류채권자는 형식상으로는 자기명의로 추심권을 갖는 것이지만, 실체상의 관계에 있어서는 그 추심권에 의하여 추심하려는 채권자체는 여전히 채무자의 권리에 속하는 것이므로 만약, 제3채무자의 무자력으로 추심불능이 된 경우 채무자의 다른 재산을 압류하여 변제 받을 수도 있게 되는 것입니다. 추심명령은 그 명령이 제3채무자에게 송달한 때에 효력이 생기며 채권자가 추심을 완료하였다는 뜻을 집행법원에 신고한 때에 완료하는 것입니다. 따라서 그때까지는 다른 채권자는 원칙적으로 그 채권에 대하여 압류나 배당요구를 할 수 있습니다. 채권에 대한 전부명령이란 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권을 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전하게 하는 재판으로 전부명령에 의한 채권의 이전은 채권양도와 유사하나 채권자가 제3채무자에게 통지하거나 또는 제3채무자의 승낙을 요하지 않고 전부명령이 확정된 경우에는 집행법원의 전부명령이 제3채무자에게 송달된 때 효력이 발생하는 것입니다. 전부명령이 제3채무자에게 송달되면 그 채권이 존재하는 한 채무자의 제3채무자에 대한 채권은 소멸하는 것으로 압류채권자는 이후 피전부채권에 대하여 일체의 처분을 할 수 있으며, 제3채무자가 그 이행을 하지 않는 때에는 직접 제3채무자를 상대로 소송을 제기하면 됩니다. 만일, 피전부채권이 존재하지 않는 경우 채권자는 채무자에 대하여 다시 변제청구를 할 수 있으나(다만, 이 경우 피전부채권의 부존재를 입증하는 방법으로 실무상 전부금청구소송에서 전부채권자가 패소한 패소판결을 제출하도록 하고 있으며, 이 경우 집행정본을 되돌려 받는 것은 아니고 집행정본이 전부명령에 사용되었다는 내용의‘사용증명’을 받아 이를 근거로 다시 집행정본을 받아 채무자의 다른 재산에 강제집행 하여야 함), 전부채권이 확정되면 비록 제3채무자가 재산이 없어 변제를 받을 수가 없는 경우에도 채무자에 대하여 다시 청구할 수 없게 됩니다. 그리고 전부명령이 제3채무자에게 송달된 후에는 다른 채권자의 배당요구가 허용되지 않습니다. 즉, 전부명령의 경우에는 전부채권자가 후순위 다른 채권자들에 비하여 독점적으로 피전부채권을 취득하게 되는 것입니다. 그러나 유의할 점은 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 그 채권에 대하여 다른 채권자가 압류.가압류 또는 배당요구를 한 때에는 그 전부명령은 효력이 없고 다만 압류의 효력만 있게 됩니다(민사집행법 제229조 제5항). 전부명령과 추심명령은 위와 같이 여러 가지 면에서 차이점이 있고 그 효력이나 집행방법도 다르므로 어느 방법이 좋을 것인지 단정적으로 말하기는 어렵고, 제3채무자의 재산상태, 채무자와의 관계 등 구체적인 사안에 따라 어느 방법을 택할 것인지를 판단하여 결정해야 하는 것입니다.



그런데 위 사안에 있어서 귀하로서는 우선 甲이 乙에 대해 가지고 있는 공사대금잔액을 확인하여 압류하면서 乙의 변제능력이 충분한 경우는 법원에 전부명령을 신청하고 이를 乙에게 송달시키게 되면 귀하의 채권의 만족을 얻게 될 것입니다. 그러나 그 공사대금잔액채권에 대해 甲의 다른 채권자가 가압류나 압류 등을 했을 때에는 전부명령을 하여서는 아니 되고 추심명령을 받아야 효과적일 것이며, 추심명령이 있게 되면 귀하는 甲의 乙에 대한 채권을 대위절차 없이 직접 乙로부터 추심할 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다. 그리고 귀하가 전부명령이나 추심명령을 받았음에도 乙이 변제하지 않을 경우에는 전부금청구소송 또는 추심금청구소송을 제기할 수 있습니다. 참고로 압류명령과 전부명령 또는 추심명령은 실무상 동시에 신청할 수 있으며, 그 명령도 압류 및 전부명령 또는 압류 및 추심명령의 형식이 됩니다.

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부동산강제경매신청서 



 

채 권 자       (이름)             (주민등록번호                  -                  )   

               (주소)

               (연락처)

                 

채 무 자        (이름)             (주민등록번호 또는 사업자등록번호       -         )

               (주소)


청구금액         금              원 및 이에 대한 20  .   .   .부터 20  .   .   .까지 연   %  의 비율에 의한 지연손해금 

집행권원의 표시  채권자의 채무자에 대한     지방법원 20  .   .   . 선고  20  가단(합)    대여금 청구사건의 집행력 있는 판결정본  


신 청 취 지

별지 목록 기재 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다

라는 재판을 구합니다. 

신 청 이 유

채무자는 채권자에게 위 집행권원에 따라 위 청구금액을 변제하여야 하는데, 이를 이행하지 아니하므로 채무자 소유의 위 부동산에 대하여 강제경매를 신청합니다.


첨 부 서 류

1. 집행력 있는 정본      1통

2. 집행권원의 송달증명원 1통

3. 부동산등기부등본      1통

4. 부동산 목록          10통

20  .   .   .

채권자                 (날인 또는 서명)

○○지방법원 귀중

◇ 유 의 사 항 ◇

1. 채권자는 연락처란에 언제든지 연락 가능한 전화번호나 휴대전화번호(팩스번호, 이메일 주소 등도 포함)를 기재하기 바랍니다.

2. 채무자가 개인이면 주민등록번호를, 법인이면 사업자등록번호를 기재하시기 바랍니다.

3. 이 신청서를 접수할 때에는 (신청서상의 이해관계인의 수+3)×10회분의 송달료와 집행비용(구체적인 액수는 접수담당자에게 확인바람)을 현금으로 예납하여야 합니다.

4. 경매신청인은 채권금액의 1000분의2에 해당하는 등록세와 그 등록세의 100분의20에 해당하는 지방교육세를 납부하여야 하고, 부동산 1필지당 2,000원 상당의 등기수입증지를 제출하여야 합니다.

<예시>                          부동산의 표시


1. 서울 종로구 ○○동 100

   대 20㎡

2. 위 지상

   시멘트블럭조 기와지붕 단층 주택

   50㎡ 끝.




 

부 동 산 임 의 경 매 신 청 서

채 권 자    성  명                              

            주  소

채 무 자    성  명

            주  소

청구금액 : 원금            원 및 이에 대한         년     월   일부터 다 갚을 때까지 연      % 비율에 의한 금원

경매할 부동산의 표시 : 별지 목록 기재와 같음

담보권과 피담보채권의 표시

채권자는 채무자에게      년  월   일 금            원을, 이자는 연   %, 변제기일      년   월   일로 정하여 대여하였고, 위 채무의 담보로 별지목록기재 부동산에 대하여      지방법원     등기 접수 제        호로서 근저당권설정등기를 마쳤는데, 채무자는 변제기가 경과하여도 아직까지 변제하지 아니하므로 위 청구금액의 변제에 충당하기 위하여 위 부동산에 대하여 담보권실행을 위한 경매절차를 개시하여 주시기 바랍니다.

첨   부   서   류

        1. 부동산등기부등본                                     1통

        2. 근저당권설정계약서(채권증서 또는 원인증서 포함)사본   1통

      년           

위 채권자                            (인)

                    연락처(☎)


                지방법원                    귀중

☞유의사항

  이 신청서를 접수할 때에는(신청서상의 이해관계인 + 3) × 10회분에 해당하는 송달료를 송달료수납은행에 현금으로 납부하여야 합니다.

  채권원인서면이란 차용증, 약속어음등 채권의 존재와 금액을 확인할 수 있는 서면을 말합니다.


 


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채 권 가 압 류 신 청 서         

채 권 자        (이름)                                                 

                (주소)

채 무 자        (이름)

                (주소)


제3채무자       (이름)

                (주소)

신 청 취 지

채무자의 제3채무자에 대한 별지 목록 기재의 채권을 가압류한다.

제3채무자는 채무자에게 위 채권에 관한 지급을 하여서는 아니 된다.

라는 결정을 구함


청구채권(피보전권리)의 내용

청구금액  금             원

신 청 이 유



소 명 방 법

1. 

2. 

20    .     .     .

신청인                 (날인 또는 서명)

                        (연락처 :                             )

지방법원             귀중

◇ 유 의 사 항 ◇

1. 청구채권(피보전권리)의 내용란에는 채권의 발생일자와 발생원인 등을 기재한다.(예시) 2003. 1. 1.자 대여금

2. 신청인은 연락처란에 언제든지 연락 가능한 전화번호나 휴대전화번호(팩스번호, 이메일 주소 등도 포함)를 기재하기 바랍니다.

3. 공무원 또는 대기업직원의 임금 또는 퇴직금채권에 대한 가압류를 신청할 때에는 채무자의 이름과 주         소 외에 소속부서, 직위, 주민등록번호, 군번/순번(군인/군무원의 경우) 등 채무자를 특정할 수 있는 사항     을 기재하시기 바랍니다.

4. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 3회분의 송달료를 송달료수납은행에 예납하여야 합니다


 





부동산가압류신청서 

        

채 권 자        (이름)              (주민등록번호         -         )                       (주소)  

                (연락처)  

채 무 자        (이름)              (주민등록번호         -         )

                (주소)


신 청 취 지


채무자 소유의 별지 목록 기재 부동산을 가압류한다는 결정을 구함


청구채권(피보전권리)의 내용

청구금액  금             원


신 청 이 유




소 명 방 법

1. 부동산등기부등본    통

2. 


20    .     .     .

채권자                 (날인 또는 서명)


지방법원 귀중



◇ 유의사항 ◇

1. 청구채권(피보전권리)의 내용란에는 채권의 발생일자와 발생원인 등을 기재한다.(예시) 2003. 1. 1.자 대여금

2. 신청인은 연락처란에 언제든지 연락 가능한 전화번호나 휴대전화번호(팩스번호, 이메일 주소 등도 포함)를 기재하기 바랍니다.

3. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 3회분의 송달료를 송달료수납은행에 예납하여야 합니다


<예시>

가압류할 부동산


1. 서울 종로구 청운동 100

   대 20㎡

2. 위 지상

   시멘트블럭조 기와지붕 단층 주택

   50㎡ 끝.




 






가압류(가처분)결정에 대한 이의신청


신 청 인(채무자)   (이 름)             (주민등록번호         -          )  

                  (주 소)

                  (연락처)

피신청인(채권자)   (이 름)             (주민등록번호         -          )

                    (주 소)


신  청  취  지

1. 위 당사자간 ○○○○법원 ○○지원      카합         호 신청사건에 관하여 20  .   .   . 

  동원에서 결정한         결정을 취소한다.

2. 채권자의 이 사건 가압류(가처분)신청을 기각한다.

3. 소송비용은 채권자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구함


신  청  이  유

별지와 같음


소  명  방  법

1.

2.

20  .     .     .


                                        위 신청인                     (날인 또는 서명)

○○○○법원 ○○지원 귀중


◇ 유의사항 ◇

1. 신청인은 연락처란에 언제든지 연락 가능한 전화번호나 휴대전화번호(팩스번호, 이메일 주소 등도 포함)를 기재하기 바랍니다.

2. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 8회분의 송달료를 송달료 수납은행에 납부하여야 합니다.

3. ○ 가압류 이의신청서와 다툼의 대상에 대한 가처분 이의신청서에는 10,000원의 인지를 첩부하여야 합니다.

  ○ 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 이의신청서에는 그 본안의 소에 따른 인지액의 2분의 1에 해당하는

  금액(이 경우 인지액의 상한액은 50만원으로 함)을 납부하여야 하는데, 그 금액이 1만원 미만인 때에는 인지

  또는 현금으로 납부할 수 있으며 1만원 이상인 때에는 현금으로 납부하여야 하고, 수납은행 또는 인지납부

  대행기관(금융결제원)의 인터넷 홈페이지 (www.cardrotax.or.kr )에서 인지납부대행기관을 통하여 신용카드등으로

  도 납부할 수 있습니다(인지금액의 1.2%의 납부대행수수료를 납부자가 부담함)


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