채 권 자 : ○○○
채 무 자 : ○○○
제 3 채무자 :  ○○○
채 권 액 : 130,000,000원

1. 채권의 발생경위
 서울에 사는 채권자는 채무자와 물품거래를 수년간에 걸쳐 지속하였는데, 채무자는 주로 건설업체의 하도급을 받아 도로건설 등의 업무를 하여 왔으나, 08년 중순경 부도내고 잠적하는 바람에 위 물품대금을 받지 못하고 당사에 찾아와 채권추심을 위임하게 됨.


2. 추심활동 전개
 채권추심을 위임받은 당사는 우선 채무자의 소재파악을 위하여 최종 주소지를 탐문한 결과 위 채무자가 인천에서 '나지급건설회사'의 하청을 받아 인천에서 도로공사를 하고 있다는 정보를 입수하게 되었음.
 또한 하청업을 하고 있는 현지 사무실에 찾아가 채무자를 면담하게 되었으나 채무자는 나는 여기에서 일하고 일당을 받고 있을 뿐 사장이 아니다 라면서 마음대로 하라고 항변하는 사이에 당사의 또 다른 지권이 사무실 내에 기록된 칠판을 유심히 살펴 본 결과  '나지급건설회사'의 전화번호가 기재되어 있는 것을 발견하여 메모한 후 당사로 돌아옴.


3. 추심전략
 당사에서는 '나지급건설회사'로 전화를 걸어 확인한 결과 위 채무자는 하청업체를 맡고 있는 실제 사장으로 밝혀졌고, 또한 공사대금(약 2억원)에 대하여 위 채무자에게 지급을 하여야 하는 데 지급기일이 10일 정도 남았다는 정보를 입수하여 긴급 전략회의를 한 결과 '나지급건설회사'를 상대로 제3채무자 채권 가압류를 실시하자는 의견에 따라 즉시 법적 처리를 하였고, 공사대금 지급 하루 전에 가압류 결정문이 '나지급건설회사'에 송달되어 '나지급건설회사'는 위 채무자에게 공사대금지급을 보류하게 됨.

4. 채권추심
 이러한 상황을 모른채 위 채무자가 '나지급건설회사'에 찾아가서 공사대금을 지급해 줄 것을 요구하였으나 공사대금은 가압류가 되어있어 지급할 수 없다고 말하자 채무자가 당사로 연락이 오게 되며, 채무자는 가압류를 해제하여주면 위 원금과 이자 그리고 법적비용까지 전부 지급하겠으니 합의를 하자고 요청하기에 이르러 합의를 하고, 합의 다음날 채무금 전액을 회수하고 종결함.

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채권자 : ○○○
채무자 : ○○○, ○○○
채권액 : 163,000,000원

1. 채권의 발생경위
 대전시에서 건축업을 하는 채권자는 섬유공장을 운영하는 채무자의 공장을 증축하기로 계약하고 공사전에 건설공사 표준도급계약서를 작성하고 공사를 시작하였으나, 계약당시 채무자은 처음부터 채권자를 기망하고자 계약서 작성 당시 채무자는 주민등록번호를 허위로 기재하고 발주란에 기재를 누락하여 공사가 종료될 즈음에 채무자는 계약서의하자(주민번호가 다르고 발주란 기재가 누락)를 들어 위 계약을 파기하고 채권자는 계약당시 채무자로부터 공사대금으로 받았던 약속어음 부도처리 되어 당사에 추심의뢰하게 됨.


2. 추심활동 전개
 당사는 채권자로부터 위 채권에 대한 채권추심 위임을 받고 사건내용을 면밀히 검토한 바, 계약당시부터 위 채무자들은 채권자를 기망하여 공사대금을 편취하려는 의도를 가지고 채권자 모르게 공사도급계약서 별첨란에 지주 및 건축주에게 하등의 이의를 제기하지 않는다는 문구를 임의대로 삽입하여 채권자를 기망하고 계약서의 하자를 핑계로 공사가 끝날 무렵 계약을 파기한 것으로 판단함. 또한 채권자는 채무자들에 대하여 사기로 고소하였으나 시간이 오래 지체되고 해결점도 보이지 않아 막막하다는 말을 듣고 채권추심에 대한 특별전략을 수립하게 됨.


3. 추심전략
 당사는 공사대금청구소송에서 승소한 판결문을 가지고 법원으로부터 집행문을 부여받아 위 채무자들에 대하여 재산관계명신청 및 유체동산 압류를 실시하였는바, 이에 채무자들이 재산관계 명시기일에 법원에 고의로 참석하지 않은 점을 근거로 채무자들을 형사 고소함, 또한 채무자들에 대한 재산조사를 병행하던 중 채무자가 부도 직전에 그의 처남 명의의 재산을 증여한 것을 발견하여 처남 명의의 부동산에 대하여 부동산 가처분 등을 하는 동시에 사해행위취소 및 소유권이젠 등기 말소청구 소를 하게 됨.

4. 채권 추심.
 위와 같은 법적조치가 끝나갈 무렵 채무자들로부터 당사에 연락이 왔고 모든 채무를 변제 하겠으니 합의를 하자는 제안을 받았으며, 이에 당사는 채무자들과 합의서를 작성한 후 위 채무금 전액을 추심하여 사건을 종결하게 됨.

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채 권 자 : (주)○○○○○
채 무 자 : ○○○
채 권 액 : 금 34,000,000원

1. 사건개요
 채무자는 (주)○○○○○이라는 전자제품 제조회사와 거래하는 개인사업자로써 많은 채무금을 보유하며 경영을 해오다가 2009년에 경영악화로 부도를 냈으며 채권자 (주)○○○○○사장도 ○○광고라는 광고업체의 채무자이다.



2. 추심활동 전개
 본 건은 채무자가 (주)○○○○○에 금 34,000,000원의 채무를 지고 있고 변제능력은 미비하나 재산조사 결과 채무자가 거주하는 아파트를 근저당하고 ○○은행에서 2010년에 31,000,000원을 대출했으며 추심담당자는 채무자가 2010년 아무런 근거없이 "소유권이전 청구권 가등기매매예약"을 한 사실을 포착하고, 부장님과 상담, 짜임새 있는 방안을 모색한 결과 사해행위에 해당된다는 결론을 내리고 더욱 강력하게 변제독촉하고 채무의 변제방법 등을 모색한 결과 2011년 8월 끝내 변제의사를 밝히고 담당자에게 약식이나마 지불각서를 제츨하고 변제하였음.


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채권자의 금전채권의 만족을 위한 강제집행은 집행대상인 재산의 종류에 따라 부동산집행 · 선박등 준부동산집행 · 유체동산집행 · 채권집행 등으로 나누어 진다.


1. 강제경매의 대상

(1). 등기된 부동산

-> 강제경매의 대상은 부동산이다. 여기서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리를 말한다.

 

(2). 미등기 부동산

-> 미등기 부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 미등기 부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다. 미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 한다.

 

(3). 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 집행방법

-> 종전에는 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데, 민사집행법 81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다. 그러므로 완공되지 아니하여 보존등기가 경료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번

· 구조 · 면적등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 이를 부동산경매의 대상으로 삼을 수 있다.

<---------------> 위 규정의 신설로 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니므로, 주의하여야 한다. 신설조항은 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것이다. (무허가 건물은 그 대상이 아님)

 

2. 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다.

 

3. 경매의 신청

(1) 민사집행의 신청은 서면으로 하여야 한다.

(2) 경매신청서에는 청구하는 금액을 모두 적어야 하고, 나중에 청구금액을 확장하는 것이 불가능하다.

(3) 약속어음 공정증서상의 집행인낙의 범위에 어음금액 만이 기재된 경우에 위 금액에 대한 법정이자는 청구금액에 포함될 수 없다.



4. 압류절차

강제경매 개시결정 -> 경매개시결정등기의 촉탁 -> 강제경매개시결저의 채무자에 대한 송달 -> 강제경매개시결정에 대한  이의

 

(1) 강제경매 개시결정

① 강제경매신청이 적법하여 강제경매개시결정을 하면, 그 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다. 따라서 경매개시결정은 곧 압류를 뜻한다.

② 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다. 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다.

③ 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리 · 이용에 영향을 미치지 아니한다. 즉 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물의 관리 · 사용 · 수익할 수 있다.

 

(2) 경매개시결정등기의 촉탁

-> 집행법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다.
 


(3) 강제경매개시결정의 채무자에 대한 송달

① 직권으로 그 결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다. 매각절차의 진행 중 채권자와의 기일연기를 위한 협의서를 통해서나 또는 이중경매개시결정된 다른 경매사건에 대한 경매개시결정 정본의 송달을 통해서 채무자가 경매의 진행사실을 알았다고 하더라도 적법한 개시결정의 송달로 볼 수 없다.

 

② 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 매각절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 채무자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없다(매각절차진행의 유효요건). 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없고, 채무자가 아닌 이해관계인도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다.

 

(4) 강제경매개실결정에 대한 이의

-> 강제경매개시결정에 대하여는 경매개시결정에 대한 이의로 불복신청을 할 수 있고, 이의의 재판에 대하여는 다시 즉시항고를 할 수 있다.

① 경매개시결정에 대한 이의의 신청은 개시결정을 한 집행법원에 한다.

② 이의신청권자는 매각절차의 이해관계인이다. 이의신청권자의 채권자가 신청권자를 대위하여 이의를 할 수 없다.

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